저당권자 농협, 임차농 손실도 문제
농지담보 거래에서 농업 및 농업인의 보호와 함께 농협의 채권관리 효율화라는 목표를 윈윈할 수 있는 방안을 모색해야 한다는 주장이 제기됐다. 농협경제연구소가 지난달 25일 발간한 ‘농지담보거래의 문제점과 개선방안’ 보고서에서 송재일 수석연구원이 이같이 주장했다.
이 보고서에서 농지는 전, 답, 과수원 등 지목 여하를 떠나 농업에 이용되는 모든 토지를 말하며, 2007년부터는 축사부지도 농지에 포함된다고 농지의 정의를 내렸다. 또한 농지를 소유하거나 이용하여 일정기간 농업에 종사하는 자연인과 법인이 현행 법률에서 말하는 광의의 농업인인 농업경영체에 해당한다고 밝혔다.
농협 채권관리 효율화 필요
특히, 농업인 조합원이 경매 등으로 농업인자격의 증명수단인 농지를 쉽게 잃어버리지 않고, 적정 농지가 보전되어 농업경영에 활용되도록 하는 것은 농협사업의 지속가능한 운영을 위해서도 중요하다고 보고서에서 강조했다.
보고서에서 농지는 일반 토지와는 달리 식량안보, 경관유지 등 다원적 기능을 수행하는 특수한 토지로서, 세계 여러 나라와 같이 우리나라에서도 농지의 매매, 임대차, 담보 등 제반 거래에서 일정한 제한을 가하고 있으며, 농지의 소유와 취득에서는 헌법상 경자유전의 원칙이 적용되며(헌법 제121조), 농지의 임대차와 전용에서는 농지법상 권리행사의 공공복리 적합의 원칙이 적용되는 등 농지거래에 대하여 강한 법적 제한이 이뤄진다고 분석했다.
또한 농지를 취득하기 위해는 소재지 행정관서가 발급하는 농지취득자격증명을 얻어야 하며(농지법 제8조), 농지의 보전과 투기의 금지를 국가와 국민의 의무로 명시(농지법 제6조)하고 있고, 농지담보거래에서도 일반토지와 달리 일정한 금융기관이 저당권자가 될 수 있고, 경매를 통한 채권회수에서도 제한을 두고 있다.
보고서는 농지 담보거래를 민법상 담보와 농지법상 담보로 나누어 분석했다. 농지에 대한 민법상 담보는 일반 토지와 마찬가지 방식으로 담보거래가 이루어지는 데 반해, 농지에 대한 농지법상 담보는 농지법 제13조에 따라 일정한 금융기관만이 저당권자가 될 수 있고, 등기나 경매절차에서 민법상 담보와 다른 절차를 거쳐야 한다는 특색이 있다고 설명했다.
농지를 소유한 농업인의 자금융통의 편의를 위해 농지담보거래가 시작되었지만, 민법상 담보방식만으로는 폐해가 많아 농업인 보호를 위한 일련의 특별한 법적 규율을 마련하는 식으로 발전해 온 것으로 분석됐다.
과거 민법상 담보는 대지주나 자본가가 고리대를 통하여 영세한 가족농의 농지를 수탈하는 수단으로 악용되었기에 농지법상 담보를 통한 농업인 보호가 절실했다.
초창기 농협의 농지담보 취급은 이러한 농업인 보호 측면에서 시작되었으며, 농지담보법과 농지법 등 특별법의 제정·시행으로 제도화됐다.농협은 농업인 조합원의 대리인인 동시에 채권자(저당권자)라는 이중적 지위에 놓여 있기에 채권관리에 어려움이 많은 것으로 분석됐다.
대규모 임차농 보호장치 없어
농지담보채권 현황을 분석한 결과 여타 금융기관보다 농협이 많이 보유하고 있고, 상호금융의 경우 담보여신 중 농지담보 비중은 25.3%에 달한 것으로 나타났으며 지역별로는 제주(40.17%), 충남(37.84%), 경기(36.16%)의 순으로 많으며, 지목별 구성비는 답(54.92%), 전(40.15%), 과수원(4.91%)의 순으로 많다.
이 보고서에서는 현행 농지담보 제도는 당해 농지의 소유자인 농업인 조합원, 저당권자인 농협, 그리고 당해 농지에 대규모 시설을 투자한 임차농 모두에게 손실을 가져다 줄 수 있다는 문제점이 많다고 지적했다. 특히 소유자인 농업인 조합원은 작은 규모의 대출금 연체에도 소유농지 전부를 경매로 잃고 심지어 농업에서 퇴출 될 우려가 크다고 분석했다.
저당권자이자 채권자인 농협도 잦은 유찰로 낙찰가격이 대폭 낮아지고, 공매를 다시 거쳐야 하는 등 비용의 이중 부담, 환가의 어려움, 경매참가의 제한으로 인한 채권관리상 문제점이 있다고 분석했다. 특히 원예농가나 축산농가 등 막대한 시설을 투자한 임차농의 경우 농지경매 과정에서 아무런 보호를 받지 못하는 심각한 문제점이 있어 개선이 필요하다고 주장했다.
보고서에서는 현행 농지취득에 관하여 행정관서의 실질적 심사가 제대로 이루어지지 못해 비농업인이 경매농지를 경락받는 것을 엄격히 막지 못하는 등 경매가 농지법상 금지된 투기의 통로로 될 수 있다는 문제점을 안고 있다고 지적했다.
농업 농민 보호대책 마련 시급
따라서 농지담보거래에서 농업 및 농업인의 보호와 함께 농협의 채권관리를 효율화하는 방안이 필요하다고 주장했다. 보고서에서는 개선방안으로 농지 소유자나 연고자에게 임차우선권을 부여한다거나, 되살 수 있는 환매권을 보장하거나, 처음부터 농지 저당기관에게 국가에 대한 매수청구권을 부여해 주는 방안과 또한 경매농지에 시설 투자를 한 임차농가의 보호를 위해 임차농이 경락가에 우선 매수할 수 있도록 하는 방안(임차주택법 원용)도 필요하다고 주장했다. 〈연승우 기자〉